21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 陳植 上海報(bào)道
房地產(chǎn)企業(yè)融資再獲政策扶持。
1月24日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（下稱“《通知》”）提出，商業(yè)銀行要按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。
所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營(yíng)的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。
值得注意的是，《通知》還對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用途做出明確規(guī)定，一是用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。二是在2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。
在業(yè)內(nèi)人士看來，《通知》將進(jìn)一步盤活房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，進(jìn)而滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)。
“如今，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛在某些城市中心地段與客流量較大的新城區(qū)/旅游景區(qū)投資建設(shè)酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。如今很多項(xiàng)目都處于經(jīng)營(yíng)期，若能有效盤活這些資產(chǎn)令開發(fā)商獲得新的貸款資金，無疑將降低他們的債務(wù)償付違約風(fēng)險(xiǎn)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出。
一位地方銀行信貸部人士向記者透露，在《通知》出臺(tái)后，他們已著手整理規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“白名單”，選擇他們旗下的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款試點(diǎn)。
“目前，我們會(huì)優(yōu)先選擇負(fù)債率相對(duì)較低、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售回款前景相對(duì)較好，且各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)相對(duì)穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，作為開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的主要對(duì)象。”他告訴記者。
在他看來，要做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，銀行也需克服諸多新挑戰(zhàn)。比如以往銀行向開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款，主要是看中后者的并購?fù)顺銮熬埃暌詠恚芏嘀匾蛩赜绊懀Ｍ赓Y本收購境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有所降溫。在這種情況下，如何全面正確評(píng)估開發(fā)商的還款能力，對(duì)銀行而言又是新的考驗(yàn)。
記者獲悉，在《通知》出臺(tái)后，部分房地產(chǎn)開發(fā)商也考慮將部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。
“目前我們也在梳理一些有較高幾率通過銀行信貸審核的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”一位房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部人士告訴記者。其中包括多個(gè)正計(jì)劃開展資產(chǎn)證券化或納入REITS產(chǎn)品收購范疇的項(xiàng)目。
他直言，企業(yè)之所以考慮將這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目尋求經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，主要是看中貸款發(fā)放效率高于資產(chǎn)證券化操作，從而盡早拿到資金緩解自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
銀行調(diào)整放貸策略
《通知》指出，商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70％。與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。
在上述地方銀行信貸部人士卡萊，這意味著他們的商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)將發(fā)生較大的變化。
“以往，基于信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，我們的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款期限很少超過5年。”他告訴記者。這背后，是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程相對(duì)復(fù)雜且不確定性較高。若相關(guān)貸款出現(xiàn)違約，銀行與相關(guān)貸款房地產(chǎn)企業(yè)可能需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間才能找到潛在買家，且收購價(jià)格談判磋商也要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間且存在較大的變數(shù)，導(dǎo)致銀行的“不良資產(chǎn)”處置難度較大。即便雙方最終敲定收購協(xié)議，銀行也可能需再等待相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，也能收回相關(guān)貸款本金。
為了減輕壞賬核銷與逾期貸款追償壓力，銀行干脆選擇縮短較短的貸款期限以應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)。
他表示，在《通知》面世后，他們內(nèi)部計(jì)劃向一些規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放期限超過5年的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。具體而言，他們計(jì)劃將這類貸款分成兩部分，一是若經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)企業(yè)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券，這類貸款期限可能在5-7年，二是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于商業(yè)地產(chǎn)改建，相關(guān)貸款期限可能拉長(zhǎng)至10年，但前提是開發(fā)商需找到知名商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，共同推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)改建與精細(xì)化經(jīng)營(yíng)。
這位地方銀行信貸部人士告訴記者，根據(jù)以往的商業(yè)地產(chǎn)信貸經(jīng)驗(yàn)，若商業(yè)地產(chǎn)改建成功并實(shí)現(xiàn)更高的人氣與租金收入，不但商業(yè)地產(chǎn)估值會(huì)有所上漲，令銀行感到信貸安全性更高，還能增強(qiáng)貸款企業(yè)的還款能力，貸款逾期的幾率也相應(yīng)走低。
記者發(fā)現(xiàn)，《通知》也明確提出，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入原則上均應(yīng)進(jìn)入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支情況的監(jiān)測(cè)，保障信貸資金安全。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這或令一線城市中心地段商業(yè)地產(chǎn)更容易獲得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。畢竟，這類商業(yè)地產(chǎn)的租金收入相對(duì)穩(wěn)健可觀，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展令這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值潛力較高。
“但是，圍繞一線城市中心地段商業(yè)地產(chǎn)的估值，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)存在較大分歧。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。目前銀行對(duì)這類商業(yè)地產(chǎn)的估值相對(duì)保守，反之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則根據(jù)最樂觀的租金等營(yíng)收增長(zhǎng)前景確定商業(yè)地產(chǎn)估值。這或令雙方在貸款金額、貸款利率、還款方式等方面面臨較多的博弈。
《通知》指出，商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應(yīng)以承貸物業(yè)作為抵押品，結(jié)合第三方評(píng)估公司價(jià)值評(píng)估情況等，審慎確定物業(yè)評(píng)估價(jià)值。若借款人與承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理主體不一致，商業(yè)銀行可將承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理主體作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人。
此外，商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況等因素，按照市場(chǎng)化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。
開發(fā)商尋求“新融資”
記者還了解到，《通知》的面世，無形間給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多元化的融資選擇。
上述房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部人士告訴記者，原先他們計(jì)劃將多個(gè)租金收入相對(duì)穩(wěn)健且升值潛力較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開展資產(chǎn)證券化或納入REITS產(chǎn)品操作，從而獲得可觀資金以償還銀行貸款與部分公開市場(chǎng)債券債務(wù)本息。
但是，上述資本運(yùn)作的操作流程較長(zhǎng)且存在較高的不確定性，令企業(yè)內(nèi)部頗感擔(dān)心。
“此前，個(gè)別券商曾承諾我們旗下某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以開展資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出，但目前這項(xiàng)操作基本不了了之。此外企業(yè)高層也擔(dān)心資產(chǎn)證券化或被REITS產(chǎn)品收購納入的操作流程較長(zhǎng)，導(dǎo)致遠(yuǎn)水難解近渴。”他指出。因此，在《通知》面世后，他們內(nèi)部已開會(huì)討論將這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尋求經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的可行性與成功幾率。
在他看來，盡管《通知》規(guī)定貸款金額上限不得超過承貸商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目估值的70%，略低于資產(chǎn)證券化或REITS產(chǎn)品收購納入的金額。但目前企業(yè)最需要的，是盡快籌集資金解決短期債務(wù)貸款到期償付問題。
前述地方銀行信貸部人士告訴記者，此前多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已表示愿拿出已具備資產(chǎn)證券化操作性的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目換取經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，只要這筆貸款能盡快發(fā)放。
“此前，由于銀行內(nèi)部擔(dān)心這筆貸款會(huì)被房地產(chǎn)企業(yè)用于償還其他債務(wù)，因此銀行遲遲不敢發(fā)放貸款。如今在《通知》面世后，銀行內(nèi)部可能會(huì)在一季度選擇一兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款試點(diǎn)。”他指出。這背后，是銀行的信貸風(fēng)控流程也隨之發(fā)生改變——即便這類貸款逾期，但只要相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目符合納入REITS或資產(chǎn)證券化操作的要求（能創(chuàng)造較好的項(xiàng)目退出空間），銀行也愿意在風(fēng)險(xiǎn)可控情況下提供信貸支持。
為此，他所在的銀行已與部分券商開展溝通，先評(píng)估這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的未來資產(chǎn)證券化操作可行性與項(xiàng)目并購?fù)顺銮熬埃鳛樗麄儼l(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的新依據(jù)。
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