房企定增破局 未改融資緊縮處境
在各方的助力下，房企融資在2023年迎來了破局。
這其中最為重磅的是，2022年年底，中國證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，其中包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資，及進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用等。
這是證監會時隔多年后，再次打開房企股權融資的大門。幾條實質性政策加持，房企融資在2023年年初行動密集。其時，共有超20家A股房企發布定增預案，不過到了年終，房企定增闖關成功者并不多，僅有招商蛇口、華發股份和福星股份等。
REITs則是在去年年底迎來改變。
2023年10月20日，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。此后，消費類公募REITs火速放行，這為房企的不動產投資增加了變現的渠道。
針對房地產融資的利好政策不斷，但卻沒有讓房企融資恢復到一定水平。據克而瑞統計，去年全年，80家典型房企的累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%。融資補血效果有限，房企生存處境仍然艱難。
融資總額續跌
去年全年，房企融資是以“支持合理需求”，保障行業穩健發展為主基調。監管層多次發聲給予支持，多次明確要“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。
政策暖流涌動，民營房企在此期間受到了一定的扶持，例如新城控股、卓越集團等都陸續在2023年發行了中期票據。
不過，受制于客觀因素，實際房企融資還是出現了下滑。這主要源于兩個方面的影響，一是房企發展規模在持續下降，二是金融機構對安全閾值的把控。中指院數據顯示，2023年，百強房企銷售總額為6.28萬億元，同比下降17.3%。
而能夠發行公開債的房企，也多數集中于還在擴張階段的國央企。例如，去年12月，中海地產發行了1筆30億元的公司債；還有越秀地產、華潤置地也均有公司債發行，上述房企均為國央企。
一位華南民營房企財務部的人士對21世紀經濟報道記者表示，“因為我們是少數還沒有出險的房企，金融機構對我們是比較‘偏愛’的，會經常和我們討論對接業務需求。不過因為我們也基本不投資，我們也只想要借一些便宜的錢來做長短債的置換，所以實際完成的融資不會太多。”
在這種背景下，房企去年全年融資規模下滑也就在情理之中。克而瑞的數據顯示，從全年累計數據來看，80家典型房企的累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%。而由于境外融資的渠道已經基本停滯，境內融資規模也占最大頭。
從房企全年融資數據來看，境內債權融資占比達到了79.53%，資產證券化融資占比為9.15%，境外債權融資為5.85%，股權融資為5.48%。
發行規模下滑所帶來的一個影響是，房企基本不能夠通過“借新還舊”來覆蓋債務。據克而瑞統計，2023年房企債券到期總規模為6968億元，而發行規模僅為2927億元，到期規模高出發行規模138%，這意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。
不過，由于能夠進行公開融資的房企資質都比較好，因此去年房企融資的一個積極因素是融資成本出現了下降。2023年80家典型房企新增債券類融資成本3.6%，較2022年全年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本8.22%，較2022年全年上升1.22個百分點，境內債券融資成本3.45%，較2022年全年降低0.09個百分點。
股權融資開閘
去年，房企融資迎來的利好是股權融資和消費類REITs的開閘。
股權融資放開以后，眾多A股房企躍躍欲試，不過最終能夠成行的并不多。根據中原證券統計，2022年11月~2023年11月，房企股權融資進度緩慢，籌集資金體量有限。其中，港股房企已落地配股和供股募集資金283億元，A股已落地定增募集資金293億元。
而A股房企中，僅有招商蛇口、華發股份和福星股份等房企的定增成功落地。其中，招商蛇口是重啟收購了南油集團的股份，公開發行的部分并不多；而華發股份和福星股份的兩單定增完成過程也略有曲折，募資額都要稍遜于預期。
以福星股份為例，其預期最高募集資金總額為13.41億元，但最終完成的凈募資額則只有8億元左右。
此外，直至現在，龍頭房企中保利發展的定增案還在推進的過程中，而萬科則是在去年年中叫停了150億元的定增案。
一位不愿具名的房企分析師告訴21世紀經濟報道記者，“房企定增目前遇到的問題是，股價比較低而且市場也對行業的前景比較謹慎，所以涉及資金的方面，投資機構也會審慎決策。”
去年，消費類REITs的火速放行也為房企持有型不動產的變現提供了新的渠道，這被視作是行業的進步。
2023年10月26日，證監會和滬深交易所官網顯示，四只消費基礎設施公募REITs產品正式提交申報材料，包括華夏華潤商業REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT和嘉實物美消費REIT。
一個月后的2023年11月26日，證監會官網信息顯示，首批3只消費基礎設施公募REITs華潤商業REIT、中金印力消費REIT與華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復，并在交易所審核通過。
2023年12月30日，嘉實物美消費REIT和華夏金茂商業REIT先后發布戰略投資者配售及網下投資者詢價發售情況，但市場的審慎態度也能夠被窺見。以華夏金茂商業REIT為例，其詢價區間為2.666元/份―2.884元/份，最終以貼近下限的價格發行，為2.67元/份，最終公開發售所得款項總額約為10.68億元。
2023年，房地產行業融資暖風照拂，但房企處境卻兩極分化。中信建投認為，去年A股3單“第三支箭”落地，3單房企消費REITs獲批，積極因素不斷累積。信用端政策助力融資環境趨暖，行業信心修復有望帶動需求修復，助力房企銷售企穩。
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