21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道
中國人民銀行行長潘功勝3月25日在北京出席中國發展高層論壇2024年年會時表示，中國經濟保持回升向好態勢，有能力實現全年5%左右的預期增長目標。他還提及，房地產市場已出現一些積極信號，長期健康穩定發展具有堅實的基礎，房地產市場波動對金融體系影響有限。
房地產是國民經濟的支柱產業，其企穩回升對宏觀經濟有積極作用。國家統計局公布的1至2月份房地產相關數據表明，我國房地產市場仍處于調整轉型期，但無論是從數據上看，還是從市場表現看，都呈現出一些積極變化。
一是房地產開發投資結束了去年持續全年的降幅逐月擴大，轉為降幅收窄。今年前兩個月，全國房地產開發投資同比下降9%，但降幅比上年全年收窄0.6個百分點。有分析認為，這表明各地推進房地產融資協調機制、優化土地供給政策措施的效果逐步顯現。隨著資金支持的到位，一些企業購地開發意愿有所恢復，房地產開發投資狀況有望進一步改善。
二是市場價格總體呈現了一定企穩趨勢。2月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體繼續收窄，同比繼續下降。而最近石家莊自4月份起恢復全國統一的首套房商貸利率下限的消息引發市場高度關注，起因正是當地新建商品住宅銷售價格同比、環比均連漲3個月。
三是家具家裝消費也有所增長。1-2月份，限上單位家具類商品零售額同比增長4.6%，建筑及裝潢材料類增長2.1%，較上年12月份有所改善。
中指研究院市場研究總監陳文靜對21世紀經濟報道記者表示，今年我國GDP增長目標設定在5%左右，要想奮力一跳實現經濟增長目標，財政、貨幣政策將持續加力，房地產供需兩端政策也有望進一步優化調整。
陳文靜認為，一方面，城市房地產融資協調機制將加快落地見效，進一步保障更多項目順利交付；另一方面，各地需求端支持政策有望加速跟進，一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。
房地產融資協調機制加快落地
3月22日召開的國務院常務會議明確，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。
建立城市房地產融資協調機制，對符合條件的房地產項目通過“白名單”機制予以精準支持，是促進房地產市場平穩健康發展的重要措施，目前各地都在加快落實機制，滿足房地產 “白名單”項目的融資需求。
今年全國兩會期間，住房城鄉建設部部長倪虹介紹，目前，31個省份312個城市建立了城市房地產融資協調機制，報送“白名單”項目6000多個。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。
東方金誠首席宏觀分析師王青告訴記者，從國常會的部署來看，短期內房地產融資協調機制有望在全國所有城市實現全覆蓋，會有更多房地產項目進入“白名單”，房企開發貸發放速度會明顯加快。這將直接緩解房企流動性壓力，有力促進保交樓。王青還預計，2月開始的企業中長期貸款同比多增勢頭會延續。
記者獲悉，企業中長期貸款同比多增是2月金融數據的一大亮點。數據顯示，2月份企業中長期貸款新增1.29萬億元，同比多增1800億元，結束了去年下半年以來連續少增的情況。
對此，中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，2月以來，各項穩增長政策延續發力，政策效果持續釋放。房地產融資協調機制有效推進，各大商業銀行快速進行項目篩選并紛紛跟進落實。此外，降準資金釋放及五年期以上LPR大幅調降，有利于增加銀行可貸資金、降低企業融資成本和提振投資意愿，并對穩定房地產預期起到積極作用。
陳文靜表示，城市房地產融資協調機制是促進房地產穩定發展的重要抓手，相關配套舉措也將逐步落地見效，房地產企業，特別是部分民企的現金流有望得到改善，對市場的積極影響有望進一步顯現。
多家銀行也表示，將加快審批房地產“白名單”項目。例如，中信銀行副行長胡罡在2023年業績發布會上介紹，該行下一步對房地產的策略是，“提質量、穩存量、優增量”，全面落實房地產融資的協調機制。對于協調機制推送的“白名單”項目，納入全行的綠色審批通道。對于好的區域、好的客戶、好的產品堅決支持。
專家稱一線城市房價年內可能觸底
記者了解到，國常會在談及如何優化房地產政策時繼續強調要“有效激發潛在需求”，多名房地產行業人士認為，接下來各地需求端支持政策有望加速跟進。目前市場上也出現了一線城市非核心區域限購政策有可能取消的聲音。
陳文靜告訴記者，從政策趨勢上看，一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。
其中，針對多樣化改善性需求的政策支持力度也有望繼續加大，例如，北上深等核心城市可能會放松大戶型住房限購政策。此外，更多城市還可通過降低多孩家庭和老年家庭購房門檻、提升公積金貸款額度和增加公積金貸款次數等方式支持改善需求。
王青判斷，著眼于引導房地產行業實現軟著陸，接下來政策面將在需求端繼續加力，重點有以下三個方面。一是在因城施策原則下，有序放松一線及重點二線城市限購，重點滿足剛性和改善性需求。二是在2月5年期以上LPR報價大幅下調后，繼續通過下調首套及二套房貸利率下限等方式，引導新發放居民房貸利率較大幅度下調。這是扭轉樓市預期、提振市場信心的關鍵一招。三是通過全面推行“帶押過戶”等方式，進一步激活二手房市場，同時部分地區將對房地產交易環節實施更大幅度的稅費減免。
除了房地產支持政策如何進一步加碼，市場還密切關注房地產市場何時能夠企穩回升。3月24日，在中國發展高層論壇2024年年會間隙，針對社會公眾關注的房價問題，清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長李稻葵回應稱，北上廣深這些一線城市，今年年內房價很可能就會觸底，房價會穩定下來。但是三四線城市，還需要時間。此外，李稻葵還認為，房價要繼續調整，讓市場機制來修復，減少對市場的干預。
王青認為，若各項支持政策及時調整到位，下半年樓市有望出現趨勢性企穩回升勢頭，房地產行業有望結束為期3年的調整階段。屆時宏觀經濟下行壓力、物價低迷、地方債風險等問題都將得到全面緩解，經濟內生增長動能將全面增強，高質量發展將獲得更為有利的宏觀環境。
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