南方財經全媒體記者高慧超 實習生李彥茜 佛山報道
近日，佛山貝殼發布的《2024年年度佛山樓市大數據》（下稱“報告”）顯示，2024年，佛山全市一手住宅成交約4.45萬套（含別墅），同比下跌18%，為近十年最低；二手住宅網簽共54979套，同比下降6.8%，順德、南海仍維持市場成交主力地位不變。
量跌的同時，佛山住宅價格繼續走低：二手房套均總價122萬元，同比減少18萬元；新房也呈現類似趨勢，套均總價約194萬元，同比減少29萬元。套均總價及貸款利率均明顯下降。
但事實上，2024年，為促地產回暖，佛山已頻出利好政策，樓市仍“量價齊跌”，其原因何在？
多位受訪對象認為，一方面，泛家居產業作為佛山經濟增長的重要引擎，產業發展受房地產市場調整影響，導致不少員工收入不及預期，抑制了購房需求；另一方面，部分樓市政策力度還不夠足，一些消費者持觀望態度，等待更強政策。此外，廣州購房政策的虹吸效應較強，也削弱了佛山樓盤的競爭力。
展望未來，佛山樓市的“止跌回穩”還需政策、經濟、人口等多方面因素共同作用。
五區一手住宅成交均下跌
據不完全統計，2024年，在中央下調LPR報價、取消房貸利率加點下限、調低首付比例等利好政策的基礎上，佛山出臺了十余個新政，促進樓市健康發展，包括多次上調公積金貸款額度、全面放開購房入戶、取消豪宅稅、允許商轉公、調整住房套數認定規定等，不斷降低購房門檻和成本。為何仍沒能拉動佛山樓市增長？
2024年，佛山五區一手住宅成交套數均呈下跌走勢，三水區跌幅最大，其次為高明區。
住建部政策研究中心副教授李嘉珣認為，這首先與收入預期有關。工業是佛山經濟增長的主引擎，佛山家電家具、陶瓷建材等支柱性產業均與房地產緊密相連。當前，房地產市場面臨諸多挑戰，其調整影響了不少相關產業發展，導致佛山不少高薪崗位受限，勞動者收入預期不明朗，進而抑制了居民購房需求。而降低首付、取消限購、公積金額度等政策僅能降低買房門檻，未能提升性價比，消費者多持觀望態度，等待未來可能有的更強政策。
2024年前三季度，佛山實現地區生產總值9335.48億元，同比增長1.6%，增速居26座萬億GDP城市末尾。與此同時，佛山市民對于杠桿買房的態度愈趨保守，2024年，佛山全款購房比例從2023年的24.7%上升到28.2%。
收入預期不明朗疊加全款購房，導致消費者對于房價更為敏感。
《白皮書》顯示，2024年，佛山二手交易以價換量趨勢明顯，二手房單價1萬元以內的房源成交占比提升至49.5%；成交總價在100萬元以下的房源占比高達49.3%，同比提升11.4%。
受二手房議價幅度較大影響，佛山二手住宅成交占比持續提升。2024年，二手房議價率呈明顯上升趨勢，首次掛牌到成交的平均降價幅度為31.6%。佛山二手住宅成交占全市總成交55.3%，比2023年提升了3.3個百分點。其中，南海區二手住宅成交占區域總成交61%，為五區最高。
除了佛山自身原因影響樓市外，李嘉珣還認為，2024年，廣州出臺的購房政策引發了虹吸效應，相較佛山，廣州部分樓盤存在價格優勢且高端盤金融屬性更強，這導致佛山樓盤的競爭力被削弱。
“相較于廣州，目前佛山樓市在政策上有略微劣勢，所以的確能看到一些高端購房者會跑到廣州去買房。”貝殼找房佛山站城市總經理馬寧坦言，但樓市短期看政策、中期看經濟、長期看人口。截至2023年底，佛山的常住人口為961.54萬人，屬于特大城市。雖然2024年經濟增速相對落后，但佛山是一個藏富于民的城市，家庭月均收入排名在全國靠前。長期來看，佛山樓市發展仍有基礎。
2025能否“止跌回穩”？
2024年9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”。從全國來看，房地產市場已初現止跌回穩的跡象。佛山樓市何時能夠“止跌”？
“從新房市場來看，目前佛山對新房價格管控比較嚴格，不允許隨便調低價格，開放商下調價格的空間不大。”從業八年的佛山地產中介蕭小龍說，不過，這也導致新房銷售難度增加，就需要政府加大降息、降門檻或其他政策紅利力度，吸引購房客。
從板塊來看，改善性住房或將最快實現“止跌回穩”。
《白皮書》顯示，近五年，佛山120-144㎡及144㎡以上面積新房成交比例呈上升趨勢。從價格來看，改善性住房的價格也更加穩定。2024年，佛山總價100萬元以下二手房產議價率最高達34.3%，400萬元以上房產的議價率最低。
開發商也在加大改善性住房的建設力度。2024年，佛山新增批售住宅120-144㎡及144㎡以上供應比例上漲明顯，尤其144㎡以上產品占比漲幅達10%，其中南海區120㎡以上產品供應占比超一半。
（數據來源：佛山住建局 制圖：佛山貝殼研究院）
值得一提的是，由于新增批售住宅持續減少，目前佛山新房供需已實現基本平衡。
2024年，佛山新增批售住宅3.2萬套，創近年住宅供應量新低，比成交套數（4.45萬套）少1.25萬套。截至2024年末，佛山住宅庫存出清周期約12個月，基本供需平衡，其中禪城區出清周期僅7個月，庫存壓力最小，但高明區長達20個月，仍供過于求。
受此影響，佛山2024年新出讓涉宅用地面積有所回升。
《白皮書》顯示，2024年，佛山共出讓涉宅用地34宗，其中大于2000㎡地塊32宗，成交面積約163.22萬㎡，同比上升15.3%，成交金額約252.17億元，同比下降22.6%，全部宗地均底價成交，溢價率為0%。分區來看，順德區的成交面積最多，南海區的成交金額最高，兩區出讓面積合計占全市超七成，桂城、大良、大瀝成年度最“吸金”鎮街。
國央企是佛山賣地的最強支撐。2024年，國央企拿地占比近八成，其中南控集團和順控城投是2024年佛山土地市場的最大買家，其拿地規模和金額均斷層領先其他房企。民企中除了宏宇、濤匯等老面孔外，廣州正升投資集團有限公司落子大瀝，首次進入佛山。另外還有廣東富華機械集團、東凱投資等跨界涉足房地產領域的本土民企，為土拍市場注入新鮮血液。
樓市長期看人口，展望未來，多個業內人士認為，佛山促進房地產健康平穩發展的“金鑰匙”還是在人口上。
佛山市房地產業協會執行會長周倩認為，未來如果廣州進一步放寬入戶政策，可能會對佛山房地產市場產生更大影響。因此，佛山需要加強城市形象宣傳，提升城市吸引力，以吸引更多來自粵港澳大灣區及其他地區的人才流入。
李嘉珣也建議，未來，佛山應該圍繞留住人做文章，放寬落戶限制，簡化落戶和居留流程，為人才提供多元化住房保障，同時擴大購房補貼適用對象范圍，加大子女教育投入。
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