21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 陳植 上海報道
隨著首批房地產(chǎn)融資項目“白名單”面世，銀行放貸節(jié)奏悄然加快。
數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，國內(nèi)26個省170個城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出首批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項目3218個。
在接到“白名單”后，商業(yè)銀行按規(guī)程審查項目，已向27個城市83個項目發(fā)放貸款共計178.6億元。
“這些天，我們都在對接白名單里的房地產(chǎn)融資項目，有些正開展初步的磋商，有些則進(jìn)入貸前項目調(diào)研評估階段。”一位城商行信貸部門人士告訴記者。目前，他們對接的房地產(chǎn)融資白名單項目，主要以民營企業(yè)與混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)為主，也包括個別已出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)旗下開發(fā)項目。
在他看來，隨著銀行的房地產(chǎn)貸款對象從“企業(yè)”轉(zhuǎn)向“項目”，相應(yīng)的貸款審核流程也發(fā)生著明顯變化，以往，銀行主要評估房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況、資金周轉(zhuǎn)能力、再融資能力與負(fù)債率等，作為確定授信額度的主要依據(jù)。但由于信息不對稱與房地產(chǎn)市場環(huán)境持續(xù)變化，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)可靠性沒有足夠的把握，導(dǎo)致銀行不敢放貸；如今針對房地產(chǎn)項目放貸，銀行只要能確認(rèn)這些白名單項目產(chǎn)權(quán)清晰、資金封閉運轉(zhuǎn)，不存在資金抽調(diào)抽逃狀況，且項目銷售回款足以覆蓋貸款本息支出，就敢于放貸，無形間提振了銀行放貸積極性。
這位城商行信貸部門人士指出，尤其是采取資金封閉運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)融資“白名單”項目，只要項目銷售回款能覆蓋貸款本息支出且擁有相對足夠的抵押物，更容易獲得銀行信貸支持。甚至這類“優(yōu)質(zhì)”項目還可能得到多家銀行的貸款青睞。
他指出，目前銀行針對房地產(chǎn)融資白名單項目的放貸，主要依據(jù)四大標(biāo)準(zhǔn)開展，分別是房地產(chǎn)項目是否正常開發(fā)建設(shè)、抵押物是否充足、資產(chǎn)負(fù)債是否合理、還款來源是否有足夠保障。
記者獲悉，為了做好房地產(chǎn)融資白名單項目放貸，不少銀行正加強(qiáng)與地方政府相關(guān)部門的溝通。
一位股份制銀行地方分行信貸部門主管告訴記者，目前他們每天都與地方政府部門溝通，了解當(dāng)?shù)亍鞍酌麊巍狈康禺a(chǎn)融資項目的具體建設(shè)狀況與實際資金缺口。
“以往，銀行挺難了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目是否已繳清土地認(rèn)購款、是否與建筑承包商存在貸款白條并拖欠建筑款，如今，地方政府會主動與相關(guān)機(jī)構(gòu)溝通，將具體的項目欠款狀況告知銀行，作為銀行評估授信額度與信貸風(fēng)險的一大依據(jù)。”他透露。2月以來，他們對多個白名單項目開展實地考察評估與財務(wù)數(shù)據(jù)收集，發(fā)現(xiàn)首批“白名單”房地產(chǎn)融資項目基本都是優(yōu)質(zhì)項目，也對項目放貸更有底氣。
也有銀行人士指出，目前影響銀行對房地產(chǎn)融資白名單項目信貸的另一個因素，是如何完善細(xì)化相關(guān)白名單項目放貸的盡職免責(zé)條款。
“目前，我們有些分支行的信貸部門員工仍對房地產(chǎn)白名單項目放貸有些顧慮，他們擔(dān)心一旦這些項目出現(xiàn)信貸逾期，會影響到自己的業(yè)績考核與薪酬發(fā)放?！鼻笆龀巧绦行刨J部門人士指出。
相關(guān)部門似乎也注意到這個問題。
2月6日，金融監(jiān)管總局召開專題會議，進(jìn)一步部署落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作。
會議要求，各商業(yè)銀行要主動對接協(xié)調(diào)機(jī)制，對推送的房地產(chǎn)項目名單要及時開展評審，加快授信審批，對合理融資需求做到“應(yīng)滿盡滿”。各商業(yè)銀行內(nèi)部要建立專門工作機(jī)制，優(yōu)化貸款審批流程，細(xì)化盡職免責(zé)規(guī)定，指導(dǎo)督促各分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對轄區(qū)房地產(chǎn)項目的調(diào)研，全面掌握情況。對于需要協(xié)調(diào)解決的事項，應(yīng)及時向協(xié)調(diào)機(jī)制報告并推動解決。
上述股份制銀行地方分行信貸部門主管告訴記者，目前他們已著手對房地產(chǎn)融資“白名單”項目信貸業(yè)務(wù)修訂相應(yīng)的盡職免責(zé)條款，一方面新增了盡職免責(zé)負(fù)面清單、認(rèn)定流程，明確了從輕、減輕等情形，為信貸經(jīng)理拓展房地產(chǎn)融資“白名單”項目信貸業(yè)務(wù)進(jìn)一步“松綁”，另一方面在優(yōu)化房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品時，將盡職免責(zé)要求納入其中。
他還透露，為了有效規(guī)避房地產(chǎn)項目信貸操作過程的道德風(fēng)險，他們已要求信貸部、風(fēng)控部、合規(guī)部等部門員工共同參與房地產(chǎn)融資“白名單”項目的實地考察與財務(wù)數(shù)據(jù)收集分析，并一起署名遞交項目信貸材料，通過各方參與把關(guān)等方式杜絕房地產(chǎn)項目財務(wù)數(shù)據(jù)被美化狀況的發(fā)生，從而確保各個業(yè)務(wù)部門對房地產(chǎn)融資“白名單”項目信貸走到盡心盡職。
記者獲悉，目前多地正在籌備推出第二批房地產(chǎn)融資“白名單”項目，這預(yù)示著未來銀行對房地產(chǎn)項目的信貸扶持力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，有助于整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
與此同時，眾多民營房地產(chǎn)企業(yè)也積極與地方政府相關(guān)部門溝通，遞交相應(yīng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)資料，力爭將更多項目納入“白名單”范疇以盤活存量項目資源，有效解決自身債務(wù)風(fēng)險。
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