21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 今年全國兩會即將召開，房地產相關話題成為各界關注的重點之一。
如何看待當前房地產形勢和風險點？城中村和危舊房改造的潛力有多大？盤活存量用地和存量商品房政策應該如何優化？房地產用地供應政策或如何走？
帶著這些問題，21世紀經濟報道對清華大學土木水利學院副院長、清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟進行了專訪。吳璟表示，房地產政策“組合拳”效果明顯，市場積極變化增多，但城市間分化明顯，部分三四線城市的市場仍面臨較大壓力。今年將繼續追求促進房地產市場止跌回穩目標，如果這一目標沒有充分實現，政策力度將保持甚至加大，也不乏推出新政策的可能。
城中村和危舊房改造、系列存量的盤活利用是今年吳璟在房地產領域的關注重點。他表示，今年城中村改造將加力推進和落地，對改造模式的探索和創新值得期待。相較收購存量商品房，收購未開工土地的難度相對低，建議今年集中力量推進存量土地收購。在推進城中村改造和存量土地盤活利用過程中，低成本、長周期資金支持尤為重要，建議進一步加大政策支持力度，拓展資金來源。
清華大學土木水利學院副院長、清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟（受訪者供圖）
一二線主要區域房價或回升
《21世紀》：如何看待房地產政策“組合拳”效果及當前房地產形勢？
吳璟：去年9月26日中央政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩”以來，多部門合力推出的房地產政策“組合拳”效果明顯。去年四季度，全國新建商品房銷售面積、銷售額都實現正增長，房價也逐步回穩。今年1月，在全國70個大中城市中，24個城市銷售價格環比上漲，比上月增加1個，二線城市新房價格時隔19個月再次回升。
雖然市場整體積極變化在增多，但城市間分化明顯。包括上海、深圳、杭州在內，一線城市和部分強二線城市的住房市場已呈現比較活躍的跡象，但部分三四線城市市場仍面臨較大壓力。
《21世紀》：你認為目前房地產面臨的主要風險點和不確定因素有哪些？
吳璟：我認為主要涉及供應端和市場端兩方面。一是過去三年多我們一直在努力化解此前暴露的一些問題，但目前仍處于推進關鍵期，尚未全部處理完畢。其中最主要的是保交房攻堅戰，這項工作仍在持續推進中，剩余的保交房項目堪稱 “硬骨頭”，接下來應優先推進這些項目保交房。此外，部分房地產企業仍面臨客觀風險，這些企業風險背后是否會衍生出潛在的金融風險問題，也是當前我們尚未完全解決的重要事項。
二是從市場層面看，相較去年前三季度，去年四季度以來房地產市場明顯好轉，但目前市場止跌回穩態勢不夠均衡，情況較復雜，部分三四線城市還面臨庫存壓力較大的問題，市場存在下行風險。這需要我們在化解處置既有風險的同時，防止部分尚未實現止跌回穩的城市出現新風險。
《21世紀》：從去年9月26日中央政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”，到中央經濟工作會議提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，如何看待這種表述變化？
吳璟：去年中央經濟工作會議對房地產的部署，延續了去年9月26日中央政治局會議的政策思路，這在一定程度上表明去年“926”之后各部門各地的施策方向和政策內容總體有效，也體現了政策框架的穩健性。
去年“926”后政策效果比較明顯，除了各項具體舉措起效外，提出止跌回穩目標也很重要。中央經濟工作會議明確，要持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，其中的“持續”、“加力”和“充分”的政策表述，在以往對房地產領域的部署中都比較罕見。這表現出強烈的政策意愿，意味著今年必然要繼續追求促進房地產市場止跌回穩，如果沒有充分實現該目標，政策力度將保持甚至加大。這些表述本身也隱含了住建、金融、財稅、土地等方面的系列具體舉措，還有繼續完善和優化調整的空間。另外，如若一些城市市場止跌回穩態勢仍不充分，也不乏繼續推出新政策措施的可能。
《21世紀》：對于今年房地產市場走勢，你有什么預判？
吳璟：接下來的房地產市場將是高度分化的市場，我對一線城市及強二線城市鞏固現有良好態勢比較有信心，也期待系列更偏重于三四線城市的新舉措能發揮預期效果。未來城市間和城市內部的房價走勢也將高度分化。未來隨著經濟形勢好轉、局部供求關系改善，一二線城市主要區域房價也存在回升可能。
應允許房票在二手房市場流通
《21世紀》：你曾表示城中村和危舊房改造是今年房地產領域你最關注的事項之一，這是為什么？如何看待這項工作對于激活房地產市場需求、促進市場止跌回穩的影響？今年這項政策如何加力？
吳璟：城中村和危舊房改造，是在城市更新大背景、大趨勢下進行的。對于多數城市而言，未來繼續外延式增長的需求和空間都比較有限。接下來城市建設的重點要從擴張式增長轉向提升質量，在此過程中，城市更新是至關重要的載體和著力點。如果要在城市領域進一步激活消費和投資，城市更新也是最具潛力和拓展空間的方向。
在這樣的背景之下，自去年9月起，我國加力支持城中村和危舊房改造，抓緊推進相關工作，特別是推出以貨幣化安置為主，新增100萬套城中村和危舊房改造的增量政策，將立足長遠發展的任務與短期激發住房市場需求緊密結合，我認為這是需求端的重要發力點。
我們曾做過測算，如果100萬戶城中村改造居民每戶購置100平方米的住房，就能激活1億平方米的住房需求。2024年我國商品住房交易量約8.1億平方米，這意味著能為市場交易量帶來10%~15%的邊際貢獻，這一數字相當可觀。若改造工作推進順利，還會產生連鎖效應和放大效應，進一步穩投資、擴內需。
從增量時代進入存量時代，居民換房多呈現鏈條式或階梯式特征，但這一典型換房路徑的兩端很關鍵：住房條件好的家庭需要優質“好房子”來推動住房升級，小戶型家庭需找到買家才能改善居住條件。若小戶型房源滯銷，整個置換鏈條就會凍結，而這正是當前市場面臨的一大難題，過去一兩年很多城市都暴露出“老破小”難賣的現象。要解決這一問題，一種可能的方案是由政府收購這些房源。
基于上述情況，城中村改造貨幣化安置可以采用現金補償，但若采用房票補償，我建議應允許房票在二手房市場具備一定流通性，而非僅限于購買新房，這有助于打通梯次改善鏈條，激活需求端購房潛力。
此外，城中村改造從35個大中城市擴展到近300個地級以上城市，新增城市大多為目前仍面臨較大困難的三四線城市。推動這些城市開展城中村改造，旨在有效激發當地市場需求。
2025年城中村改造將加力推進和落地，對改造模式的探索和創新值得期待。但在推進過程中，要妥善解決資金支持、各方利益協調、合理定價、可行推廣模式等多方面問題。其中資金支持尤其是低成本、長周期資金支持尤為重要，地方政府獲得相對低成本的資金用于貨幣化安置補償，就可以暫行持有拆除舊房后的土地，無需急于重新出讓，避免未來一段時間房屋容積率繼續攀升，進一步加大供應和庫存去化壓力。建議進一步拓展資金來源，一方面滿足100萬套城中村和危舊房改造需求，另一方面若有更多資金支持，改造規模還能進一步擴大。
重點突破存量土地收購
《21世紀》：盤活存量既涉及盤活存量商品房，又涉及盤活存量用地和商辦用房，你如何看待二者在去庫存方面的作用和操作可行性？未來相關政策或如何優化？
吳璟：對于庫存量大、需求相對疲弱的城市而言，盤活存量用地和商辦用房，推進處置商品房是必須要做的事情。
2024年5月開始，有關部門提出要收購已建成未出售商品房作保障性住房，但著眼全國，目前落地的項目并不多。在實施環節，價格確定、債務重組、面積限制等問題交織，后續改造和運營等也存在一些有待解決的問題，各個操作環節推進阻力較大。
相較收購存量商品房，我認為收購未開工土地的難度相對更低，建議今年集中力量推進存量土地收購，并取得比較大的突破。去年四季度收購存量土地和低效用地的政策已出臺，地方政府應該抓緊推進閑置土地和低效用地收儲，將包括已出讓、未開工土地在內的廣義庫存盡快消化掉一部分。這能減少市場供應壓力，也可以幫助開發企業補充一部分流動性。
與城中村改造類似，收購存量土地的關鍵在于為地方政府提供低成本、長期限資金支持，讓地方政府收回土地后無需立即將土地重新推向市場。這單靠市場化機制難以解決，需要中央給予金融支持才能實現。
另外，我們注意到一些城市商辦運營用地閑置問題比較突出，庫存壓力較大的三四線城市尤是如此。2024年中央經濟工作會議明確盤活商辦用房之前，業內就提出過這個問題，不少企業庫存中有相當一部分庫存是商辦用房，如不調整土地用途，這些閑置商辦用房的市場流通性就很低。未來可從規劃層面考慮，將其用途調整為長租公寓等，實現盤活利用。
《21世紀》：接下來房地產用地供應或如何優化？
吳璟：根據調研，我認為有必要對庫存進行區分。部分庫存與市場整體狀況關聯不大，是房屋品質、戶型、地段等自身因素導致銷售困難，而非受市場、預期或購房者支付能力等的影響，北京、上海、深圳、成都等地都存在這類庫存房源。我認為可將這部分庫存定義為 “無效庫存”，它們雖在市場中，但不再對市場構成壓力。
但部分三四線城市 “有效庫存” 仍偏高。且三四線城市人均居住面積較高，改善性需求不旺，部分城市人口凈流出，遷入購房需求低。對于這些供過于求、去化周期長的三四線城市，若再新增住宅用地供應，將進一步加大供給壓力。因此，需因地制宜，嚴格控制三四線城市新增住房及土地供應，后續供地量也要依據市場供需情況決定，這是當前重要的供地邏輯。
此外，當前有關部門在供地時著重控制地面面積供應，2024年我們開展了多次不同形式的全國住房需求調查，其中一個共性結論顯示，剛需和改善性家庭對密度過高的高層集合式住宅的偏好越來越弱。因而我建議進一步下調供地容積率，提升住房品質，助力“好房子”建設。
《21世紀》：構建房地產發展新模式成為未來方向，你認為新模式的核心特征是什么？政府和企業應如何協同，更好推進新模式構建？
吳璟：我認為房地產發展新模式的核心在于契合住房市場發展的不同階段。相較過去20年，當前外部環境、人口、經濟與收入增長等現實條件已發生改變，人均居住面積和市場庫存面積也無法支撐住房市場持續擴張，房地產發展重點需向存量房市場與住房改善領域轉移。
在此背景下，以往的發展模式難以為繼。中央提出的政策思路正是在適應新的發展階段。比如當前剛性需求主要來自新市民和青年人，更多需求是改善性的，所以我們現在提“保障 + 市場”，滿足多層次住房需求。再如城市間和城市內部分化加劇，項目選址很關鍵，這就要求要素配置依據需求而定，購房者只為好房子買單。此外，過去需求旺盛、房價上漲，預售制度推行順利，而現在購房者傾向看到建好的好房子才購買，這也將推動現房銷售。
從加強監管層面看，以往房地產發展模式暴露出諸多風險與問題，在治理上亟待調整和改善；從住房全生命周期看，當前存量住房眾多，必須推進房屋定期體檢、房屋保險、房屋養老金制度建設，構建房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制；從企業角度來看，產品質量、服務、運營等重要性日益凸顯，企業要主動適應增長方式轉變，在產品力、服務等方面積極調整創新。
本文鏈接：專訪清華大學吳璟：城中村改造、存量土地盤活利用，呼喚更多低成本資金丨2025全國兩會前瞻http://m.lensthegame.com/show-1-36439-0.html
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