21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 2月8日，鄭州進行春節后首場土拍，兩宗涉宅用地全部成交，收金15.44億元。其中金水區地塊競爭激烈，競價持續五個多小時，最終以10.89億元的總價成交，成交樓面價13713元/平方米，溢價率87.48%，成為2021年以來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。
不只是鄭州，今年以來，成都、杭州、上海、深圳、北京等多地出現高溢價成交地塊，土地市場火熱開局。以杭州為例，1月14日杭州進行2025年首場土拍，其中蕭山區一地塊以61.91%的溢價率成交，成交樓面價38859元/平方米；1月24日，杭州拱墅區一地塊出讓，成交樓面價64834元/平方米，溢價率71.25%，成為杭州新單價“地王”。
受高溢價成交地塊增加等影響，1月土地成交價和成交溢價率有所增加。中指研究院數據顯示，1月300城土地成交金額同比增長8%，溢價率同比增長4%，但市場供應和成交規模有所下降。
多地土拍火熱開局
2月8日，鄭州舉行蛇年首場土地拍賣，其中金水區司法警官學院地塊備受關注，華潤置地、招商蛇口、越秀地產、中海地產等多家房企參與競爭。經過近6個小時、255輪競價，該地塊最終花落中海地產，成交總價10.89億元，成交樓面價13713元/平方米，溢價率87.48%，成為2021年以來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。
今年伊始，包括鄭州、成都、杭州、上海、深圳、北京等在內，多地土拍表現亮眼，其中不乏高溢價成交地塊。
1月27日，成都進行今年首場土拍，其中成華區一宗地塊成交樓面價20400元/平方米，折合成交總價16.87億元，溢價率51.11%；1月24日，上海舉行今年首場土拍，松江區宅地成交樓面價29425元/平方米，溢價率27.93%；1月16日，深圳進行今年首宗宅地出讓，該地塊位于龍崗區，經過246輪競價，以29611元/平方米的樓面價成交，溢價率70.37%。
杭州今年首場土拍進行得更早一些，1月14日，杭州出讓兩宗宅地，分別以61.91%和45.91%的溢價率成交，共收金39.9億元。10日之后，杭州土拍再度進行，共有3宗宅地出讓，其中湖墅單元地塊經過220輪競價，最終以54.6億元的價格成交，成交樓面價64834元/平方米，溢價率71.25%，成為杭州新單價“地王”。
“地塊位置優越是開發商血拼的基礎。”杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，政府推出位于核心地段、擁有優越區位優勢和成熟配套設施的優質地塊，以滿足日益增長的高端改善需求，開發商基于風險評估和聚焦策略的考量，也愿意拿好地，推動市場熱度不斷上升。杭州地價短短3個月再創新高，也能夠有效提振市場信心。
地塊優質，是多位受訪對象分析開年多地出現高溢價成交地塊時談到的共性因素。中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，2025年年初，地方政府推出位于核心區域、配套成熟的優質地塊，這些地塊因區位優勢明顯、開發價值高，房企舉牌意愿較高，部分地塊實現高溢價出讓。
“2025年開年土拍高溢價的原因是多方面的。”中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，從宏觀環境看，2024年中國經濟的穩定增長，為房地產市場提供了良好的宏觀經濟環境。企業和投資者對未來經濟前景預期改善推動了土地投資需求。從政策背景看，相對寬松的貨幣政策降低了房企融資成本，城市更新和老舊小區改造釋放了優質土地資源，優質土地資源的稀缺，又帶來更加激烈的土地競拍，疊加土地供應調控等因素，共同推高了土地溢價。另外，政策的穩定也在帶動市場信心回暖，預期的改善也增加了開發商的拿地信心。
此外，孟新增表示，從項目開發節奏來看，年初拿地能夠在當年實現開工并進入銷售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉效率。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，一些重點城市核心地段的優質地塊成交溢價率較高，一方面說明去年四季度以來銷售改善，帶來部分房企資金狀況改善；另一方面也是房企積極做好投資布局，持續用力推動房地產市場回穩的一個重要體現。
“然而，這種高溢價現象的延續性仍存在不確定性，主要取決于銷售端的復蘇程度以及房企的資金狀況。若銷售市場持續回暖，房企現金流改善，高溢價拿地的趨勢有望延續。”孟新增認為。
在王業強看來，隨著政策持續穩定發力，市場將進一步向好發展，土地市場信心恢復將逐漸從一線城市向熱點城市擴散，將會有更多的熱點城市延續土拍高溢價現象。
1月成交量跌價漲
受高溢價成交地塊增加等因素影響，1月土地成交價和成交溢價率有所增加。中指研究院監測發現，1月全國300城土地成交金額1957億元，同比增長8%，樓面均價同比增長33%，平均溢價率7%，環比和同比分別增長3個百分點和4個百分點。但市場供求規模有所下降，土地供應量同比下降超20%，成交量同比下降19%。市場整體呈現量跌價漲的特征。
孟新增表示，當前土地市場整體分化：熱點城市土拍熱度尚可，而多數城市土拍較為冷淡。自2024年四季度以來，房地產政策對全國樓市尤其是核心城市的市場情緒有一定修復作用，但銷售端的回溫傳導至土地市場仍需時間。不過，在房企拿地戰略持續聚焦的背景下，優質地塊仍保持較高關注度。
孟新增談到，成交規模繼續縮減是今年以來土地市場的特征之一，當前各地政府土地推出意愿較低，疊加房企拿地意愿尚未完全修復，土地整體成交規模或再探底。另外,今年以來，房企拿地策略更加謹慎和聚焦，更加注重項目的去化能力和收益率，拿地決策更加謹慎，一線城市和核心二線城市的優質地塊成為優先選擇。因此，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱點城市優質地塊能實現高溢價出讓，但多數城市底價成交仍是常態。
王業強談到，2024年一系列房地產政策“組合拳”的效果在今年逐步顯現。一是市場信心恢復，政策的連續性增強，市場不確定減少。二是土地供應的精細化管理，改善了土地市場供需關系，城市更新和老舊小區改造釋放大量優質土地資源，吸引力開發商參與競拍。三是融資環境的改善，銀行和金融機構對房地產支持力度加大，增強了開發商拿地的能力。
王業強預計，2025年核心城市土地市場熱度將持續回暖，一二線熱點城市市場有望持續保持較高熱度，優質地塊競爭更加激烈，部分二三線城市土地市場或迎來一定發展機遇，一些人口凈流出的城市土地市場或面臨較大壓力。地方政策精細化調控將持續發力，根據市場情況調整土地供應量和出讓方式，防止土地市場過冷過熱。
嚴躍進表示，今年以來，土拍市場的一個變化體現在優質地塊的供應上，比如核心地段的土地和容積率低一些的土地供應，這也與今年增加改善性住房需求的用地供應相匹配。今年土地市場總體將朝著更加集中的方向進行，主要集中在重點城市、優質地段、優質企業。
王業強認為，2025年土拍市場將出現一系列變化和新的特征，如核心城市土地市場熱度持續較高、二三線城市分化加劇、政策調控精細化、土地供應結構優化、開發商投資策略調整、融資環境變化、市場參與者多元化、智能城市與綠色建筑發展、土地出讓方式創新以及市場信心逐步恢復。這些變化將共同推動土地市場的健康發展并滿足不同層次的住房需求。
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