經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸高峰期的陣痛 曾經(jīng)省利息劃算，如今補(bǔ)價(jià)差“肉疼”
5年期LPR報(bào)價(jià)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月保持不變，但是房貸利率卻節(jié)節(jié)走低。貝殼研究院1月22日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2024年開(kāi)年，部分二、三線城市繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率，截至1月中旬，中國(guó)百城中已有60城首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。房貸利率下跌背后，房?jī)r(jià)的調(diào)整仍在繼續(xù)中。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年12月份，全國(guó)各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比均呈現(xiàn)下跌狀態(tài)，且二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格在110個(gè)月后出現(xiàn)了首次環(huán)比全部降價(jià)。房?jī)r(jià)下跌還產(chǎn)生了其他副作用，由于房抵貸進(jìn)入續(xù)貸高峰期，抵押物價(jià)格下跌的情況下，銀行或需要抵押人補(bǔ)充新的抵押物或者補(bǔ)充差價(jià)。
60城首套房貸利率步入“3時(shí)代”
中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年1月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，均與上月持平。
當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)已連續(xù)5個(gè)月不變，其中，房貸利率參考的5年期以上LPR已連續(xù)7個(gè)月未做調(diào)整。雖然5年期以上的LPR報(bào)價(jià)堅(jiān)挺，但是各地主流房貸利率仍在逐步下調(diào)。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年1月中國(guó)百城首套主流房貸利率平均為3.84%，較上月降低2個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.41%，與上月持平。1月首、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落26個(gè)和50個(gè)基點(diǎn)。
二、三線城市首套房貸利率均已進(jìn)入“3時(shí)代”。2024年1月一線城市首、二套房貸利率分別為4.13%、4.54%，均與上月持平；二線城市首套房貸利率降低2個(gè)基點(diǎn)至3.86%，三、四線城市首套房貸利率降低2個(gè)基點(diǎn)至3.82%；二線和三、四線城市二套房貸利率均維持上月水平。
貝殼研究院指出，2024年1月，有9個(gè)城市首套房貸利率下降，主要為二線和三、四線城市，下降幅度在5個(gè)至30個(gè)基點(diǎn)之間。其中，嘉興、廊坊、徐州首套房貸利率下降30個(gè)基點(diǎn)，東莞、佛山、呼和浩特下降20個(gè)基點(diǎn)，南京下降10個(gè)基點(diǎn)。
據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1月份新增8個(gè)城市首套房貸利率首次降至4%以內(nèi)。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房貸利率已進(jìn)入“3時(shí)代”。
貝殼研究院認(rèn)為，2024年開(kāi)年，部分二、三線城市大幅下調(diào)首套房貸利率，結(jié)合前期已經(jīng)落地的“認(rèn)房不認(rèn)貸”和降首付政策，有助于降低購(gòu)房門(mén)檻和貸款成本，進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。這對(duì)于2024年的樓市修復(fù)將發(fā)揮積極作用。
續(xù)貸高峰期的新煩惱
房?jī)r(jià)下跌也帶來(lái)了一系列其他問(wèn)題。買(mǎi)房人唐力(化名)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于經(jīng)營(yíng)貸要三年做一次續(xù)貸，他這次可能要補(bǔ)大約100萬(wàn)元的差價(jià)。“我是2021年5月份高位買(mǎi)了一套房子，當(dāng)時(shí)的房貸利率也比較高為5.25%，為了節(jié)約，通過(guò)中介置換成了經(jīng)營(yíng)貸。當(dāng)時(shí)貸款大概600萬(wàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)調(diào)整比較明顯，評(píng)估價(jià)相比此前大概下降了二成，銀行可能需要我們補(bǔ)交100萬(wàn)左右的差價(jià)。手頭暫時(shí)沒(méi)有這么多的現(xiàn)金，準(zhǔn)備把老家的一套房子賣(mài)了，補(bǔ)上這塊差額?！碧屏φf(shuō)。
類(lèi)似于唐力這種情況的購(gòu)房人并不在少數(shù)，記者了解到，目前經(jīng)營(yíng)貸多數(shù)的貸款周期都是在10年，貸款期限比房貸明顯要短。2020年到2021年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波快速上漲，為了能夠搶到心儀的房源，不少購(gòu)房人承擔(dān)了較高的購(gòu)房利率，彼時(shí)LPR加點(diǎn)是常態(tài)。為了能夠節(jié)約高額的利息，不少購(gòu)房人通過(guò)中介將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸。
不過(guò)事情總是有利有弊，進(jìn)入2022年之后，隨著調(diào)控政策加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，各地房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯下跌。貸款人在享受低利率的同時(shí)，續(xù)貸進(jìn)入高峰期，新一輪資產(chǎn)評(píng)估或讓貸款人需要承擔(dān)補(bǔ)“價(jià)差”的陣痛。
“目前經(jīng)營(yíng)貸的利率集中在3.3%到3.6%之間，相比房貸利率還是具有一定優(yōu)惠，如果相比高峰時(shí)期的房貸利率則這種優(yōu)惠更加明顯。此前還是有不少購(gòu)房人選擇將房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，主要基于三方面考慮，第一是經(jīng)營(yíng)貸的利率更加優(yōu)惠，貸款額度高的話，一年可以省下好幾萬(wàn)，甚至幾十萬(wàn)；第二可以先息后本，減輕前面幾年的還貸壓力；第三則是可以突破住房按揭貸款對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套住房，支付高額首付款的限制?！币患曳慨a(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
不過(guò)需要說(shuō)明的是，經(jīng)營(yíng)貸的貸款主體必須是法人，而不是個(gè)人，因此需要貸款人有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。此前為了能夠獲得更便宜的經(jīng)營(yíng)貸，不少中介游走在灰色地帶。購(gòu)房人通過(guò)中介辦理一般會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)費(fèi)用，一是購(gòu)房的墊資費(fèi)利息，1萬(wàn)元的借款利息一般一日是3到5元；二是中介服務(wù)費(fèi)，即提供必要的手續(xù)，將房貸置換成經(jīng)營(yíng)貸，這個(gè)費(fèi)用不同地區(qū)大相徑庭。
某股份行廣州分行的一位負(fù)責(zé)人表示，該行的經(jīng)營(yíng)貸利息大概在3.45%左右，目前有兩種，一種是三年一續(xù)貸，貸款周期在10年，此前只用還利息，不用還本金，到期后連本帶息付清。還有一種的貸款期限也是10年，5年一續(xù)貸，但是需要每年還貸款額的5%本金，每個(gè)月還利息，最后連本帶息還清。上述兩種貸款模式，都需要在中途續(xù)貸，續(xù)貸同時(shí)要重新對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，如果資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降，就會(huì)要求貸款人補(bǔ)上差額?！袄碚撋先绻抠J下降幅度比較大，就會(huì)出現(xiàn)比較大的差額需要填補(bǔ)，但一般都會(huì)給與一定的期限進(jìn)行寬限，不會(huì)一次性要求全部補(bǔ)上。”他說(shuō)。
該股份行的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，有兩類(lèi)人在新一輪的續(xù)貸評(píng)估中可能面臨較大的壓力，一是房?jī)r(jià)下跌幅度較大地區(qū)的貸款人；第二則是貸款金額較高的貸款人?！皬哪壳皝?lái)看，一線城市核心地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)不大，但是二三線城市可能存在一定的壓力?！?span style="display:none">wMK流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點(diǎn)LLSUM.COM
(作者：葉麥穗)
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