REITs終于止跌反彈，連跌是因底層資產(chǎn)還是市場(chǎng)情緒？
連續(xù)多日下跌后，多數(shù)REITs產(chǎn)品價(jià)格終于反彈。例如中金普洛斯REITs在經(jīng)過(guò)開(kāi)盤九連陰后，1月15日漲3.33%。
消息面上，REITs停牌潮洶涌，不少基金管理人和原始權(quán)益人行動(dòng)起來(lái)，通過(guò)增持REITs產(chǎn)品、積極溝通交流等手段來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
然而，個(gè)別REITs產(chǎn)品發(fā)布增持公告后，仍有未能止跌甚至跌幅擴(kuò)大的。比如國(guó)泰君安城投寬庭保租房REITs原始權(quán)益人控股股東在12日發(fā)布“基金份額增持計(jì)劃的公告”后，該產(chǎn)品于15日單日下跌7.41%，報(bào)收2.822元/份。
管理人自救，REITs止跌
Choice數(shù)據(jù)顯示，1月15日，在滬深兩市交易所上市的30只REITs產(chǎn)品，有20只單日收漲，其中中金旗下兩只產(chǎn)品漲幅最大。
中金普洛斯REITs當(dāng)日收漲3.33%，報(bào)收2.822元/份，這也是該產(chǎn)品在經(jīng)過(guò)開(kāi)年連續(xù)9個(gè)交易日下跌后首次反彈。中金安徽交控REITs則漲2.39%。
同樣獲得反彈的還有紅土創(chuàng)新深圳安居REITs，開(kāi)年9個(gè)交易日連續(xù)下跌后，15日收漲2.35%，報(bào)收2.267元/份，但相較年內(nèi)高點(diǎn)仍下挫8.96%。
第一財(cái)經(jīng)記者注意到，此前REITs產(chǎn)品大跌之際，不少管理人積極采取自救措施。
11日，中金廈門安居REITs公告，該基金原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方增持基金份額計(jì)劃獲批。實(shí)際上，在去年6月17日該產(chǎn)品曾發(fā)布基金原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方增持基金份額計(jì)劃的公告，增持份額不超過(guò)2500萬(wàn)份，占基金已發(fā)行總份額的5%。
10日，嘉實(shí)基金接連發(fā)布兩份公告：嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基金管理人及原始權(quán)益人齊齊出手，進(jìn)行自購(gòu)或增持。基金管理人嘉實(shí)基金計(jì)劃自公告之日起12個(gè)月內(nèi)使用1000萬(wàn)元以內(nèi)固有資金投資該基金；原始權(quán)益人北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司及/或其關(guān)聯(lián)方自公告之日起12個(gè)月內(nèi)擇機(jī)實(shí)施本次增持計(jì)劃，合計(jì)金額不超過(guò)1800萬(wàn)元，并承諾6個(gè)月內(nèi)不會(huì)減持。
從二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，上述自購(gòu)公告取得了一定效果。中金廈門安居REITs 15日收漲0.54%，而嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs當(dāng)日雖仍繼續(xù)下跌0.21%，但跌幅明顯收窄，且目前2.429元/份的價(jià)格，相比年內(nèi)低點(diǎn)上漲6.68%。
嘉實(shí)基金告訴第一財(cái)經(jīng)記者，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，外部管理機(jī)構(gòu)履職正常，無(wú)應(yīng)披露而未披露的重大信息。
但增持、自購(gòu)并非“止跌良藥”，仍有產(chǎn)品發(fā)布公告后，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。
國(guó)泰君安城投寬庭保租房REITs原始權(quán)益人控股股東在12日發(fā)布“基金份額增持計(jì)劃的公告”，但該產(chǎn)品當(dāng)日盤中一度跌破發(fā)行價(jià)，截至收盤，跌幅收斂至0.07%；15日，跌幅擴(kuò)大，報(bào)收2.822元/份，跌7.41%。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REITs投資的上海保租房項(xiàng)目品質(zhì)較高，且是大戶型偏多，因上海租金近期有下降趨勢(shì)，故保租房租金也可能在此過(guò)程中出現(xiàn)下降，由此市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目收入存在一定顧慮。
底層資產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題？
盡管1月15日有所反彈，但2024開(kāi)年以來(lái)，在投資者眼中向來(lái)穩(wěn)健的REITs產(chǎn)品，還是迎來(lái)了一波讓市場(chǎng)“猝不及防”的停牌潮。
4日晚間，華安張江產(chǎn)業(yè)園REITs公告，因連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)下跌11.15%，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，5日開(kāi)市起停牌1小時(shí)。不過(guò)停牌并未止住跌勢(shì)，9日晚間，該產(chǎn)品繼續(xù)公告，因連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)下跌13.11%，10日開(kāi)市起停牌1小時(shí)。
嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs也發(fā)生類似的情況。因連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)下跌12.00%，該產(chǎn)品8日開(kāi)盤停牌1小時(shí)，此后，在9日繼續(xù)停牌1天，11日又停牌1小時(shí)。
嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs連日來(lái)的下跌，緣于一份續(xù)租情況公告。4日收盤后，該REITs產(chǎn)品發(fā)布關(guān)于武漢項(xiàng)目主要承租人續(xù)租情況的公告，公告顯示，經(jīng)調(diào)整過(guò)后2024年的凈有效租金較2023年降低了13.16%。
這讓市場(chǎng)懷疑，是否部分REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題。
除了上述2只公募REITs外，今年以來(lái)，還有紅土創(chuàng)新鹽田港REITs、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REITs、中金普洛斯REITs這3只REITs產(chǎn)品也相繼停牌。
分析人士：REITs仍具備長(zhǎng)期投資價(jià)值
天相投顧數(shù)據(jù)顯示，除了嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REITs底層資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)期受到消息面影響較大以外，華安張江產(chǎn)業(yè)園REITs也在近期公告中再次提及去年的“突發(fā)退租事件”。自2023年5月起，張江產(chǎn)業(yè)園就受到“哲庫(kù)科技退租”的影響，市場(chǎng)對(duì)其現(xiàn)金流產(chǎn)生了一定程度的負(fù)面預(yù)期。而去年12月該基金擴(kuò)募部分的配售份額也迎來(lái)了解禁，疊加近期恐慌情緒的加劇，進(jìn)一步對(duì)該基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格形成了較大沖擊。
有分析人士表示，REITs投資的標(biāo)的自身確實(shí)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。現(xiàn)有的REITs基金底層資產(chǎn)可分為產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路等，目前來(lái)看一些底層資產(chǎn)已產(chǎn)生分化。底層資產(chǎn)表現(xiàn)決定著REITs價(jià)格，如果出現(xiàn)資金回籠不達(dá)目標(biāo)的情況，可能影響REITs價(jià)格。
該人士進(jìn)一步認(rèn)為，“REITs基金的底層資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。如生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域中的發(fā)電廠、污水處理廠以及產(chǎn)權(quán)類的倉(cāng)儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園，上述不動(dòng)產(chǎn)會(huì)面臨市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，從而造成二級(jí)市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)。”
但一名倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs管理人告訴記者，近日倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs的下跌存在非理性因素，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市值下跌幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超租金跌幅，況且武漢項(xiàng)目占整體收入的比例并不大，武漢項(xiàng)目續(xù)租首年起始凈有效租金雖相較2023年末有所下降，但較2023年市場(chǎng)平均凈有效租金水平提高了30.54%，京東倉(cāng)儲(chǔ)REITs的基本面沒(méi)有發(fā)生重大不利變化。
安爵資產(chǎn)董事長(zhǎng)劉巖告訴記者，目前市場(chǎng)上部分公募REITs產(chǎn)品下跌，主要是由于底層資產(chǎn)的出租率下滑或租金價(jià)格下降所導(dǎo)致。對(duì)于公募REITs來(lái)說(shuō)，底層資產(chǎn)的質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)狀況對(duì)其價(jià)值和收益至關(guān)重要，如果出租率下降或租金價(jià)格下滑，將對(duì)REITs的收益產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響其在市場(chǎng)上的表現(xiàn)。
劉巖認(rèn)為，REITs產(chǎn)品在短期內(nèi)可能會(huì)面臨持續(xù)低谷，不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷恢復(fù)，前景還是可期的。
排排網(wǎng)財(cái)富管理合伙人榮浩則認(rèn)為，目前REITs產(chǎn)品下跌是暫時(shí)性的，且具有周期性特征，其底層資產(chǎn)是實(shí)實(shí)在在運(yùn)營(yíng)發(fā)展的，大部分屬于現(xiàn)金流相對(duì)較好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；等恢復(fù)到上升周期，其造血能力回升，二級(jí)價(jià)格企穩(wěn)，或許會(huì)迎來(lái)屬于REITs版本的“戴維斯雙擊”，因此還是具備長(zhǎng)期配置價(jià)值的。
天相投顧基金評(píng)價(jià)中心表示，隨著近日部分公募REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相關(guān)公告，個(gè)別資產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況與前期偏樂(lè)觀預(yù)期有所差別，但行業(yè)整體穩(wěn)定，多數(shù)產(chǎn)品的業(yè)績(jī)與招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)水平差異不大，部分產(chǎn)品業(yè)績(jī)還有不小的增長(zhǎng)。
“因此，此次回調(diào)更多是受到二級(jí)市場(chǎng)悲觀情緒影響。目前公募REITs市場(chǎng)規(guī)模還相對(duì)較小，流動(dòng)性有限，二級(jí)市場(chǎng)更易受到市場(chǎng)悲觀情緒影響，從而發(fā)生同漲同跌的現(xiàn)象。部分項(xiàng)目短期二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整幅度已經(jīng)大于其基本面波動(dòng)。”天相投顧稱。
作者：徐宇
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