21世紀經濟報道記者吳斌 上海報道
隨著近期10年期美債收益率意外持續狂飆，美國房貸利率也再度飆升，樓市陰云密布。
當地時間4月18日，美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）公布的數據顯示，美國30年期抵押貸款平均利率從6.88%躍升至7.10%，創下2023年年底以來的最高水平，更是2021年年底的兩倍多。
在高企的貸款成本沖擊下，美國剛需的購房熱情再度受到打壓，美國房地產市場早前的回暖勢頭戛然而止。
居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者分析稱，美國房貸利率回升，突破7%的心理關口，讓從去年年底開始盼望按揭利率下調的剛需買家們失望，他們更加無法負擔購房款，買房只能一拖再拖。
事實上，早在房貸利率再度突破7%之前，二手房市場就已經陰云籠罩。4月18日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）公布的數據顯示，3月成屋銷售環比下跌4.3%，為2022年11月以來最大單月跌幅。
從種種跡象來看，“小陽春”已基本泡湯，高利率、高房價雙重暴擊下美國樓市復蘇之路注定崎嶇不平。
“小陽春”泡湯
今年早些時候，美國房屋銷售一度開局強勁，從去年秋天的數十年低點回升。但隨著美聯儲暗示短期內不會降息，升溫勢頭似乎已經消退。
具體來看，美國3月成屋銷售總數年化419萬戶，低于預期的420萬戶，2月為年化438萬戶。3月成屋銷售環比下跌4.3%，為2022年11月以來最大單月跌幅，預期為下跌4.1%，而2月曾大漲9.5%。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，盡管房屋銷售一度從周期性低點反彈，但由于房貸利率仍然高企，房屋銷售再度遭遇沖擊。與新冠疫情前的高點相比，現在的就業崗位增加了近600萬個，這表明市場上有更多潛在購房者無法上車。
在成交量下跌之際，供應短缺下的房價仍十分強勢。3月成屋價格中值為393,500美元，較上年同期上漲4.8%，連續九個月同比上漲，并創下有記錄以來3月份最高價格。不斷上漲的房價疊加居高不下的抵押貸款利率，美國民眾面臨的是一個艱難的市場。
與此同時，截至3月底，市場上有111萬戶待售房屋，比一年前的97萬套大幅增長14.4%。部分房主可能正在接受高貸款利率的新常態，他們無法再推遲搬家了。按照目前的銷售速度計算，需要約3.2個月的時間消耗掉市場上的供應量，高于去年同期的2.7個月，也高于2月的2.9個月，但仍低于5個月的庫銷比，意味著市場供應依舊偏緊張。
此外，成屋銷售報告中有一個“意外之處”，盡管房貸利率和房價雙雙處于高位，但進入市場的首次購房者比例有所增加，占3月份所有交易的32%，高于2月份的26%，比一年前高出28%，同時3月份投資者的比例有所下降。
在這背后，今年3月NAR宣布了一項歷史性的和解協議，預計將改變購房者和賣家向房地產經紀人支付費用的方式。雖然這項協議尚未得到法院的批準，但已經在房地產行業引發了沖擊波，一些買家計劃在新規生效之前尋找住房。
對此，Lawrence Yun表示，很高興看到首次購房者比例上升到30%以上，3月的訴訟和解協議意味著買家可能需要拿出額外的資金來支付一些專業代理費用，他們希望在7月份新規定實施之前完成交易過程。
安薩里對記者表示，在高利率沖擊下，部分剛需買家們被迫改變策略，坐等不如早買，以免利率變得更高更難以承受。但更多買家還是只能等待，換房、搬家計劃只能擱置。
美國樓市將往何處去？
在美國樓市成交量低迷之際，房價卻不跌反漲，這意味著住房通脹壓力短期難消，或將加劇美聯儲緊縮壓力，最終進一步沖擊樓市。
美國3月CPI數據再度“爆表”，環比上漲0.4%，同比漲幅反彈至3.5%，雙雙超出市場預期。背后的關鍵原因正是住房價格，占CPI權重約三分之一的住房成本3月環比上漲0.4%。
平安證券首席經濟學家鐘正生告訴21世紀經濟報道記者，住房相關支出占美國CPI和PCE的比重分別為36%和15%左右，調查邏輯相似，都主要包括“直接租金”和“業主等價租金（OER）”兩大部分，其中OER占七成以上。而且住房通脹指標會滯后于房價變動，既因為房價變動領先于市場租金（經濟原因），也因為市場租金領先于CPI調查數據（樣本和行為原因），后者的滯后程度更大。
鐘正生警告稱，2023下半年以來美國房價增速回升，可能令2025年住房通脹有所抬頭，孕育“二次通脹”風險。這或許意味著美聯儲在年內不應急于降息，盡量抑制當前的房價增速。未來房租通脹能否放緩？這將是美國通脹率能否回落至2%附近的關鍵因素。
在住房通脹等多重因素影響下，美聯儲的貨幣政策預期也愈發鷹派。紐約聯儲主席威廉姆斯表示，美聯儲并不急于降低利率，經濟數據將決定采取行動的時機，目前還感受不到降息的緊迫性。他甚至還表示，雖然再次加息不是基本預測，但如果數據提醒美聯儲需要通過加息來實現目標，那就會這樣做。
“鷹王”卡什卡利更為激進，直接站隊年內不降息，首次降息可能要到明年才合適。“我們需要觀望，只要需要就保持耐心，直到我們確信通脹率正在回落至2%。”
需要注意的是，去年10月，美國30年期抵押貸款平均利率一度達到7.79%的20年高點，房屋銷售處于近30年來的最低水平。隨后，市場預期美聯儲將在2024年大幅降息，抵押貸款利率開始下降。
但好景不長，令人失望的通脹報告和經濟依然強勁的跡象迫使美聯儲保持觀望，推遲了首次降息的時間。市場已開始擔心，素有“全球資產定價之錨”之稱的10年期美債收益率可能重返5%，進一步加劇房貸成本。Vanguard國際利率主管Ales Koutny警告稱，美國國債市場正接近可能引發大規模拋售的水平，10年期美債收益率有可能重回5%。
在一系列因素沖擊下，美國樓市“量跌價漲”未來可能會轉變為“量價齊跌”。安薩里對記者表示，樓市春寒料峭，預計今后幾個月樓市成交量還將繼續偏冷，如果這種情況持續到年底，房價會回調嗎？在長期高利息的新常態下，房價最終或將下降。
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