南方財經全媒體見習記者 林漢垚 北京報道
樓市起風云，開年大戲應接不暇。在5年期LPR出現歷史最大降幅的同時，多地對公積金貸款政策進行調整，天津市、海南省、濟南市紛紛將首套房首付比例降至20%。
對此，光大銀行金融市場部研究員周茂華向記者表示，目前有不少地方根據當地實際情況，不同程度調降購房首付比例，居民購房門檻明顯降低，主要體現了各地因城施策加大樓市支持力度，提振樓市信心，支持居民剛需和改善性需求，推動樓市加快復蘇。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，本次三地調低公積金貸款比例反映了為給房地產紓困，地方政府會把應出的政策全部出盡。
公積金個人住房貸款最低首付比例已達規定下限
2月21日，濟南市住房公積金管理委員會對個人住房公積金貸款首付款比例進行調整，在濟南市行政區域內購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例調整為不低于20%；購買第二套普通自住住房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例調整為不低于30%。
2月19日，海南省住房公積金管理局也印發《關于調整住房公積金首套個人住房貸款最低首付比例的通知》，對繳存人家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）貸款購買新建自住住房，屬首套住房公積金個人住房貸款的，最低首付比例由25%調整為20%，購買新建自住住房二套住房公積金貸款最低首付比例為30%，維持不變。
此外，2月18日，天津市住房公積金管理中心同樣擬對公積金貸款政策進行調整，公布《關于調整個人住房公積金貸款首付款比例的通知（征求意見稿）》。其中提出，職工申請個人住房公積金貸款購買家庭首套住房的，應支付不低于住房交易價格20%的首付款；購買家庭第二套住房的，應支付不低于住房交易價格30%的首付款。采用住房抵押擔保方式的，抵押值最高不得超過抵押物價值的80%。個人住房公積金貸款其他政策保持不變。
對于此次調整的初衷，三地政府均表示，為更好滿足剛性和改善性住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。其中，海南省住房公積金管理局相關負責人表示，此舉可最大限度發揮住房公積金制度的住房保障作用，有效降低購房門檻、緩解購房人籌集首付款的資金壓力。此項政策優化措施對激發房地產市場交易量及相關產業鏈發展意義重大，進一步保障海南自貿港安居房政策落地及房地產市場平穩健康發展。
李宇嘉表示，調低公積金貸款比例是很多城市的一貫做法，在這方面地方政府決定權限比較大，因為在商品房銷售明顯下滑的背景下，工薪階層、機關事業單位的公積金繳存水平是比較高的，這為下調公積金貸款首付比例提供資金方面支持。
據了解，目前，20%的首套房首付比例，30%的二套房首付比例已是最低。
2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。同時，兩部門有關負責人表示，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
李宇嘉表示，除提高貸款額度外，公積金利率、整體貸款利率也會明顯下調，這是未來的大趨勢。
房地產市場企穩需供求兩端同步發力
近期，房地產市場利好頻出，伴隨多地住房貸款首付比例下調的是5年期以上LPR降25bps至3.95%。
2月20日上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布本月貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR為3.45%，維持不變；5年期以上LPR為3.95%，下降25個基點。中信證券研究部認為，本次5年期LPR迎來歷史最大單次降幅，超出市場預期，有助于房地產市場企穩。
周茂華同樣表示，5年期 LPR貸款報價利率超預期下調，整體利好房地產市場，有助于降低首套、剛需購房貸款成本，提振樓市需求；也有助于降低二套房月供利息支出，有助于提振居民住房以外消費需求等。同時，穩樓市政策加碼，有助于提振市場對樓市復蘇信心。
對本次LPR調降，中信證券研究部進行測算，表示若按照100萬元按揭貸款、30年等額本息還款計算，本次LPR下調約可降低月供143元，對應月供減少3%。不過，若想實現穩定地產銷售的目標，可能還需要更多的配套政策。
2023年7月24日中央政治局會議就曾明確，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務院常務會議也提出，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。
因此，本次三地降低首付比例可能只是開始。中信證券預測，未來，一二線城市限購和限貸政策有望進一步放松。
李宇嘉也表示，在市場下行的背景下，一個政策就能帶來市場反彈的情況已經不存在了，必然是供給需求兩端同步發力，多個部門同步發力，穩樓市與穩就業、穩預期、穩收入，多方政策發力。這樣才能久久為功，才能讓市場穩下來。
他進一步指出，通過需求調控刺激買房，給額度、給名額、鼓勵加杠桿、降低門檻等手段鼓勵入市的效果已經不明顯了，要切切實實讓剛需和改善性需求感受到政策的紅利。因此，首先要做的就是降成本，不僅是公積金額度的增加，還有按揭利率的下調和交易稅費、中介服務費的下調等。
供給端也要有動作，比如鼓勵開發商降價、鼓勵加快完善商品房項目的公共配套、加快推進保障性住房的建設和供應等等，這些對市場可能作用不大，但對行業的貢獻是比較大的，利于穩定整個行業。
周茂華表示，隨著我國經濟穩步恢復，房地產紓困支持政策累積效應持續釋放，房地產市場有望逐步走出低谷。同時他也指出，房地產目前仍需要供求兩端發力，各地因城施策用好用足穩樓市政策工具，穩定市場預期。
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