“裕豐中介和金融客買家欺瞞業主，簽訂了一次性付款的存量房買賣合同后，要業主配合做高評高貸。”近日，急于出售二手房的業主林小姐（化姓）向新快報投訴稱，通過裕豐地產出售房屋時疑似遇到“金融客”買家，業主認為高評高貸存在違法風險，明確拒絕并要求解約處理。經多次溝通，林小姐向買家退還定金并賠付5000元解除了合同。
對于此次遭遇，林小姐仍心有余悸，折騰了一番，房子沒賣出去還賠了錢，“裕豐地產總部說明令禁止高評高貸，門店中介卻一直向賣家推介，辜負業主的信任。”
裕豐承諾推介一次性付款買家
簽約后游說業主配合做“高評高貸”
業主林小姐告訴新快報記者，今年5月初，林小姐和家人打算將其父親名下一套位于越秀區的住房進行出售，由于置換新房急需用錢，林小姐掛牌房屋時向中介經紀人強調，希望可以找到能一次性付款的剛需自住客買家出售。
5月中旬，位于越秀區一裕豐門店的中介經紀人楊女士聯系林小姐，稱一位剛需自住年輕人想購買該房源，可一次性支付房款。林小姐和家人于5月23日與買家委托的代理人簽訂了裕豐地產出具的《存量房買賣合同》及相關協議，以328萬元成交。林小姐方收取買家2萬元定金，雙方約定于6月10日該住宅期滿2年可以減免增值稅后，推進網簽過戶事宜。同時補充協議約定，如有違約，違約方需賠付守約方2萬元。
《存量房買賣合同》約定此次房屋交易為一次性付款。 受訪者供圖
等待網簽過戶期間，另一位裕豐中介經紀人向林小姐推薦新買家，房子實際成交價給到340萬元，但該經紀人表示，需業主配合做“高評高貸”，調高評估價到530萬元去貸款。記者粗略計算，以裕豐中介提供的方案，如減去15%的首付，最高可以貸得450.5萬元，減去實際成交價，買家沒出一分錢就獲得了110.5萬元（未減稅費）和一套房。“我覺得這些買家就是所謂的‘金融客’，如果后續斷供、銀行追查，賣家可能因配合超貸被視為共犯，風險太大了，明確拒絕了。”林小姐說。
然而，有其他中介經紀人向林小姐透露，其此前簽約的一次性付款買家背后實際是金融公司，該公司已發朋友圈，一般后續會拿房子去做超貸套錢，會要求業主做“高評高貸”。
對此，裕豐經紀人楊女士表示并不知情。不過，這時楊女士向業主表示，買家想改做貸款，如業主配合做高評高貸，可以盡快網簽過戶。林小姐覺得受到欺騙，要求約見買家解除合同，退還定金，但不做賠償。
林小姐還發現，合同中約定的“合同簽訂后60天內網簽，網簽后60天內過戶”，與之前經紀人承諾的60天內網簽過戶大相徑庭。網簽過戶時間從60天期限變成120天期限，令林小姐大失預算。楊女士解釋，是此前公司對統一合同作了修改，但未及時告知經紀人，存在失誤。
直到6月中下旬，買家仍未見面商談解約，也未推進網簽過戶事宜。林小姐通過經紀人提供的聯系方式邀約買家，卻未能聯系到合同上的買家以及簽約代理人，只有一位自稱買家親屬的代表聯絡人李某對接溝通。其后林小姐向裕豐地產總部投訴，未收到答復；去報警處理卻因暫未有財產損失而無法立案，陷入進退兩難的境地。
裕豐總部稱明令禁止“高評高貸”
門店經紀人稱操作風險不大
圍繞林小姐的遭遇和解約訴求，6月28日，新快報記者來到裕豐地產位于越秀區的總部進行了解核實。工作人員表示，具體情況需了解核實后才能給予業主答復。當記者詢問是否允許做高評高貸時，工作人員稱，公司明令禁止高評高貸，也不會去配合，但如果買家要求或者經紀人私下操作，公司也控制不了，一經查實，有公司規章制度處理。
7月3日，記者陪同林小姐及其家人來到裕豐門店，與經紀人楊女士、聯系人李某及一位自稱是購房的新買家面談。新買家依然表示希望可以協商從一次性付款轉為按揭貸款，并強調其貸款流程的正規性，如果業主同意，可以在3日內網簽。然而，根據對方對交易流程的描述，其所謂正規的按揭貸款，正是需要業主配合調高評估價、返還貸款溢價的“高評高貸”。當林小姐詢問買家身份時，對方顯得情緒激動，最終協商無果。
房子實際買家是否為金融客？裕豐經紀人楊女士向記者表示“現在感覺是”，楊女士強調未欺瞞業主，李某一直表示是買家的親戚，剛需自住。對于買家提出的高評高貸做法，楊女士表示，這段時間二手房都不好賣，很多業主愿意配合如此操作，風險也不大，貸款流程都是正常的，銀行審批放款流程也很快。“如果你們愿意做，我就和他（李某）溝通落實手續流程，擬定保障雙方利益的補充協議。我也最大限度承認自己的錯誤，假如你們真的成交了，可以不收中介費。”楊女士說。林小姐及其家人表示難以信服，“如果不能按合同買方和付款方式履約，就解約處理。”
對于經紀人楊女士的講述，記者于7月4日致電李某核實，對方表示不清楚。同日，林小姐告訴記者，李某通過經紀人告知，要求林小姐退還2萬元定金并賠付5000元就解除合同。為盡快了結此事，林小姐同意賠付要求，并于當晚在線下門店簽署了解約協議。7月5日下午，記者致電裕豐地產總部追問其核實情況，工作人員表示，公司不存在違規行為，投訴人的事情已經解決，沒必要過多討論。
業內多次作出“高評高貸”風險提示
“陰陽合同”嚴重違反中介“陽光承諾”
圍繞林小姐的遭遇和“高評高貸”相關問題，廣州資深按揭貸款專家鄭大源在接受新快報記者采訪時表示，林小姐遇到的買家很大可能是金融客/投資客，“金融客一開始簽訂的一次性付款買賣合同只是象征性的，既可壓低實際交易價，又可鎖定房源，后續通過與業主協商更換購房人、轉做“高評高貸”，如業主方同意即可用最低資金，甚至倒拿錢拿下房屋。一旦房價上漲就可觸底反彈，實現利益最大化。”有業內從業人員表示，“高評高貸”做法在業內很常見，有的業主著急賣房用錢，也會愿意配合買家操作。
事實上，這種操作存在不少風險，業內也曾多次作出“高評高貸”風險提示，在今年“315”期間，廣州房地產中介協會也列出了相關案例。
記者查閱廣州房地產中介協會官網發現，廣州房地產中介協會多年前與多家中介企業聯合簽署《廣州房地產中介陽光承諾書》，廣州裕豐咨詢顧問有限公司也是簽署單位，其中一項“陽光承諾”便是“不制作陰陽合同”。而制作“陰陽合同”正是“高評高貸”模式的必經之路，也是判別中介誠信的根本。
廣州房地產中介協會自律部部長王俊軒表示，如果業主遇到中介或買家要求做高評高貸，可向行政部門或協會舉報反映。經核實的，舉報人將獲得3000元獎勵，由行政部門對違規中介機構或經紀人作出相關行政處罰，協會也會對其進行信用扣分。
律師說法
“高評高貸” 屬“騙貸”行為
廣東諾臣律師事務所蔡佳峻律師接受新快報記者采訪時表示，高評高貸行為違反了誠實信用原則，擾亂了金融市場和房地產市場的秩序，本質上是一種騙貸的違法行為。
記者查閱中國裁判文書網發現，2015年就有“高評高貸”相關判決案例。房產中介黃某在幫客戶羅某辦理購買廣州市的兩套房產的銀行貸款時，通過虛假提高房產交易價格為羅某辦理購房“零首付”、制造假首期流水和假購房首付證明等方式騙取銀行貸款，以“陰陽合同”形式進行“超貸”。因犯騙取貸款罪，中介黃某被判處有期徒刑10個月，并處罰金人民幣3萬元；買家羅某被判處有期徒刑6個月，緩刑1年，并罰金8000元。
蔡佳峻律師告訴記者，實際案例中，高評高貸行為可能產生民事糾紛，甚至涉嫌刑事犯罪。銀行發現高評高貸行為，可能會拒絕貸款或要求買方提前償還貸款，導致無法完成交易。高貸款意味著高月供，如果買家后續斷供造成銀行的損失，可能涉嫌騙取貸款罪；如果買方存有非法占有貸款目的，還可能構成貸款詐騙罪。一旦涉及刑事犯罪，參與的賣家和中介同樣面臨法律責任，如果有獲利行為，可能涉嫌共同犯罪。
新快辭典
什么是“高評高貸”
“高評高貸”是為了能夠多貸款，以盡量少的首付款買房實現房產交易，因此惡意抬高房屋的市場評估價格，隱藏實際成交價格，常見具體做法是：通過評估公司將房價“高評”， 采取陰陽合同的方式，使購房者能夠盡量獲得更高的貸款。
采寫：新快報記者 謝佳熳 何璐詩
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