獨(dú)家｜城中村改造、保障房建設(shè)城市擴(kuò)圍，可享受專項(xiàng)債、PSL等政策支持
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 楊志錦 上海報(bào)道
記者從權(quán)威渠道了解到，近期監(jiān)管部門明確，納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市擴(kuò)圍，由城區(qū)常住人口超過300萬(wàn)的城市分別擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過200萬(wàn)的城市，省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過100萬(wàn)的城市。按照相關(guān)指標(biāo)推算，納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市將由35個(gè)分別擴(kuò)大至52個(gè)、106個(gè)。此外，這些城市申報(bào)的相關(guān)項(xiàng)目還需滿足資金收支能夠平衡或者項(xiàng)目收益與融資能夠平衡等條件。
包括保障性住房、城中村改造在內(nèi)的“三大工程”建設(shè)是政策重點(diǎn)，監(jiān)管部門已推出多項(xiàng)支持措施，包括中央預(yù)算內(nèi)投資、專項(xiàng)債、抵押補(bǔ)充貸款PSL等。此次新納入的城市中符合條件的項(xiàng)目同樣可以享受相關(guān)政策支持，進(jìn)而穩(wěn)定甚至提振地產(chǎn)投資。
擴(kuò)圍
保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)被稱為“三大工程”，中央去年召開的多個(gè)會(huì)議反復(fù)提及。
去年4月28日召開的中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)保障性住房。7月21日召開的國(guó)常會(huì)審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，8月25日召開的國(guó)常會(huì)審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。
據(jù)記者了解，去年納入城中村改造和保障房建設(shè)的城市要求城區(qū)常住人口超過300萬(wàn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院第七次全國(guó)⼈口普查領(lǐng)導(dǎo)⼩組辦公室編制的《2020中國(guó)⼈口普查分縣資料》，滿足條件的城市共35個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、⼴州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛⼭、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、⼤連、南寧、⽯家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽(yáng)、合肥、烏魯⽊齊、寧波、⽆錫、福州、長(zhǎng)春、南昌、常州。
去年城中村改造和保障房建設(shè)已取得積極進(jìn)展。10月住建部披露，各地扎實(shí)開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項(xiàng)目方案等工作，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。
去年12月，住建部披露，大部分城市已按要求報(bào)送了2024年的保障房建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)項(xiàng)目，住建部正在會(huì)同有關(guān)部門督促地方將建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)到具體建設(shè)地塊，同時(shí)做好后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。其中上海、濟(jì)南、青島、福州、長(zhǎng)沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項(xiàng)目。
近期上述35個(gè)大城市陸續(xù)公布2024年改造或建設(shè)計(jì)劃。比如山東省住建會(huì)議近期披露，2024年濟(jì)南、青島將建設(shè)配售型保障性住房8000套，開工城中村改造安置住房21.9萬(wàn)套。沈陽(yáng)市近期表示，加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，全年籌集7200套保障性住房，實(shí)施25個(gè)城中村改造項(xiàng)目。
記者了解到，在前期工作的基礎(chǔ)上，納入城中村改造的城市將拓寬至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過200萬(wàn)的大城市。結(jié)合《2020中國(guó)⼈口普查分縣資料》來(lái)看，符合這一條件的城市包括蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、紹興、唐山、海口、柳州、徐州、煙臺(tái)、西寧、銀川、拉薩等17個(gè)城市。此番調(diào)整后，納入城中村改造的城市將由35個(gè)擴(kuò)大至52個(gè)。
而納入保障房建設(shè)的城市將拓寬至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過100萬(wàn)的大城市。結(jié)合《2020中國(guó)⼈口普查分縣資料》來(lái)看，符合這一條件的城市共71個(gè)，除前述納入城中村改造的城市外，還包括洛陽(yáng)、邯鄲、珠海、南通、包頭等城市。此次調(diào)整后，納入保障房建設(shè)的城市將由35個(gè)擴(kuò)大至106個(gè)。
考慮到人口普查資料數(shù)據(jù)的截止時(shí)間為2020年末，監(jiān)管部門還要求地方申報(bào)保障房項(xiàng)目和城中村改造項(xiàng)目時(shí)提供2021年-2022年的人口凈流入數(shù)據(jù)。此外，擴(kuò)圍城市申報(bào)的項(xiàng)目還需要滿足資金收支能夠平衡或者項(xiàng)目收益與融資能夠平衡等條件。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)此前測(cè)算，“三大工程”建設(shè)每年將拉動(dòng)萬(wàn)億左右的投資。此次納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市擴(kuò)圍后，“三大工程”拉動(dòng)投資的規(guī)模將進(jìn)一步提升，有助于提振地產(chǎn)投資。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。
多類資金支持
包括保障性住房、城中村改造在內(nèi)的“三大工程”建設(shè)是政策重點(diǎn)，監(jiān)管部門已推出多項(xiàng)支持措施，包括中央預(yù)算內(nèi)投資、專項(xiàng)債、PSL等。此次新納入的城市中符合條件的項(xiàng)目同樣可以享受相關(guān)政策支持。
其中，中央預(yù)算內(nèi)投資是用于固定資產(chǎn)投資的中央財(cái)政性建設(shè)資金。近年來(lái)中央預(yù)算內(nèi)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2023年達(dá)到6800億，其中中央本級(jí)支出預(yù)算數(shù)為1470億元，對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付預(yù)算數(shù)為5330億元。中央預(yù)算內(nèi)投資不用地方還本付息，是地方重點(diǎn)爭(zhēng)取的一類資金。
據(jù)記者了解，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央預(yù)算內(nèi)投資支持范圍，申報(bào)成功后項(xiàng)目總投資的50%左右可享受中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助。東部省份一位地方發(fā)改人士表示，此次擴(kuò)圍的保障房項(xiàng)目納入2024年中央預(yù)算內(nèi)投資申報(bào)范圍，但城中村改造本次擴(kuò)圍的項(xiàng)目暫不享受中央補(bǔ)助。
專項(xiàng)債方面，據(jù)了解，2024年專項(xiàng)債投向整體保持10大領(lǐng)域不變，但一些細(xì)項(xiàng)發(fā)生變化。其中，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房?jī)蓚€(gè)投向。此前，保障性安居工程投向有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造四個(gè)細(xì)項(xiàng)，新增后該領(lǐng)域?qū)⒂辛鶄€(gè)細(xì)項(xiàng)。
因?yàn)槌侵写甯脑臁⒈Ｕ闲宰》渴侵攸c(diǎn)支持領(lǐng)域，專項(xiàng)債額度將向兩個(gè)領(lǐng)域傾斜。如果2024年專項(xiàng)債額度在3.8萬(wàn)億左右且10%的專項(xiàng)債資金投向上述兩個(gè)領(lǐng)域，那么2024年專項(xiàng)債投入城中村改造、保障性住房的規(guī)模可能會(huì)達(dá)到4000億左右。
不過城中村改造、保障性住房專項(xiàng)債的發(fā)行時(shí)點(diǎn)可能相對(duì)偏后。據(jù)記者了解，目前2024年提前批專項(xiàng)債額度已下達(dá)地方，但中央監(jiān)管部門尚未啟動(dòng)專項(xiàng)債項(xiàng)目申報(bào)工作。地方已自發(fā)啟動(dòng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備工作，其中部分地方特別梳理存量已發(fā)債項(xiàng)目，以期能在春節(jié)前(2月10日)快速啟動(dòng)發(fā)行。而城中村改造、保障性住房是新增項(xiàng)目，地方首批專項(xiàng)債項(xiàng)目大概率暫時(shí)不會(huì)包含城中村改造、保障性住房項(xiàng)目。
除中央預(yù)算內(nèi)投資、專項(xiàng)債外，金融系統(tǒng)也將支持城中村改造、保障性住房建設(shè)。1月8日，央行公告發(fā)布《盤點(diǎn)央行的2023 | ①穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)有力》披露，新增PSL額度5000億元，為政策性開發(fā)性銀行發(fā)放“三大工程”建設(shè)項(xiàng)目貸款提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。
目前政策性銀行已有相關(guān)貸款投放。國(guó)開行12月19日披露，該行日前向福建省福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信2.02億元，并實(shí)現(xiàn)首筆貸款發(fā)放1000萬(wàn)元。這標(biāo)志著全國(guó)首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。
湖南住建公眾號(hào)披露，12月23日，長(zhǎng)沙市望城區(qū)大澤湖片區(qū)城中村改造項(xiàng)目一期工程獲得國(guó)開行湖南省分行配套貸款1000萬(wàn)元，是全國(guó)發(fā)放的首筆超大特大城市城中村改造項(xiàng)目配套貸款，專項(xiàng)用于支持城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)載體配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
從歷史上看，一旦啟動(dòng)投放，PSL的增長(zhǎng)將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)后續(xù)PSL還會(huì)有所增長(zhǎng)。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，PSL投放對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)有著顯著的拉動(dòng)作用。假設(shè)投放5000億元，不僅有望帶動(dòng)全年社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)0.5-0.7個(gè)百分點(diǎn)，也有助于提振市場(chǎng)情緒，改變部分投資者的悲觀預(yù)期。
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